Qui paie le plombier, locataire ou propriétaire ? La règle panne par panne

Savoir qui paie le plombier entre locataire et propriétaire ne relève pas de la négociation : la réponse est fixée par la loi du 6 juillet 1989 et par le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives. En résumé, le locataire règle l'entretien courant et les menues réparations (joints, clapets, flexibles, débouchage d'usage), le propriétaire prend en charge tout ce qui relève de la vétusté, de la malfaçon, du vice de construction ou du remplacement d'un équipement arrivé en fin de vie.

Dans la pratique, la frontière se discute souvent devant un chauffe-eau en panne ou des WC bouchés un dimanche soir. Cet article passe en revue les situations courantes de la plomberie d'un logement loué, explique comment la cause d'une panne détermine le payeur, et détaille les bons réflexes pour éviter un litige : prévenir le bailleur, conserver la facture et faire constater l'origine du problème par le plombier.

Par Ruben’s, artisan plombier · publié le 13 novembre 2026 · mis à jour le 14 novembre 2026

Les deux textes qui répartissent la facture de plomberie entre bailleur et locataire

La répartition repose sur deux textes complémentaires, valables pour les locations vides comme pour les meublés loués en résidence principale.

• La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 : le bailleur doit remettre un logement décent, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et y faire toutes les réparations autres que locatives.
• La même loi, article 7 : le locataire prend à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements, les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
• Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse la liste des réparations locatives. Sa rubrique « Plomberie » est la référence que citent les juges, les agences et les assureurs.

Un troisième texte entre en jeu en arrière-plan : le décret n° 2002-120 sur le logement décent impose une alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants, une production d'eau chaude et une évacuation des eaux usées équipée de siphons. Un logement qui ne remplit plus ces conditions doit être remis à niveau par le propriétaire.

Ces règles sont d'ordre public : une clause du bail qui mettrait toutes les réparations à la charge du locataire est réputée non écrite.

Ce que le décret de 1987 met noir sur blanc à la charge du locataire

La liste est plus précise qu'on ne l'imagine. Pour la plomberie et la robinetterie, le locataire doit notamment :

• assurer le dégorgement des canalisations d'eau et remplacer les joints et colliers ;
• remplacer les joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
• remplacer les joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau ;
• nettoyer les dépôts de calcaire des éviers et appareils sanitaires ;
• remplacer les flexibles de douche ;
• faire vidanger les fosses septiques, puisards et fosses d'aisance ;
• rincer et nettoyer les corps de chauffe et tuyauteries ;
• assurer l'entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération des installations de gaz, et remplacer périodiquement les tuyaux souples de raccordement.

S'y ajoute l'entretien annuel de la chaudière ou du chauffe-bain gaz, à la charge de l'occupant. Gardez l'attestation : c'est la première pièce demandée en cas de panne ou de sinistre.

Autrement dit, un robinet qui goutte parce que sa cartouche ou son joint est usé relève en principe du locataire. Une réparation de robinet ou de mitigeur reste toutefois à la charge du bailleur si le robinet est tellement ancien qu'il ne se répare plus et doit être changé en entier.

Vétusté, malfaçon, force majeure : les trois exceptions qui renversent la charge

La réponse à la question « qui paie le plombier » dépend moins de la pièce changée que de la cause de la panne. L'article 7 de la loi de 1989 prévoit que même une réparation listée comme locative revient au bailleur dans trois cas.

La vétusté

C'est l'usure normale due au temps. Un joint de vanne d'arrêt qui fuit après trente ans, un mitigeur entartré au point d'être irréparable, une canalisation en acier galvanisé percée par la corrosion : le locataire n'y peut rien, le propriétaire paie.

La malfaçon et le vice de construction

Une évacuation posée sans pente suffisante, un raccord mal serré lors d'une rénovation, un chauffe-eau installé sans groupe de sécurité : le défaut existe avant l'arrivée du locataire et ne peut lui être imputé.

Le cas fortuit ou la force majeure

Une canalisation qui éclate lors d'un gel exceptionnel alors que le chauffage était maintenu, un refoulement du réseau public pendant un épisode méditerranéen : l'événement est extérieur au locataire.

À l'inverse, le locataire paie même une réparation lourde s'il en est responsable : WC cassé par un choc, canalisation gelée parce que le logement est resté sans chauffage tout l'hiver, bouchon causé par des lingettes. D'où l'importance d'un diagnostic écrit.

Chauffe-eau, WC, évier, colonne : à qui revient chaque panne fréquente

Voici les situations que nous rencontrons le plus souvent chez les locataires de la Côte d'Azur, avec la règle habituellement retenue.

• Ballon d'eau chaude en fin de vie (cuve percée, rouille, plus de dix à quinze ans) : remplacement à la charge du propriétaire.
• Résistance ou thermostat grillé : en règle générale à la charge du bailleur, car il s'agit d'éléments d'équipement et non de menues pièces ; la question peut se discuter si l'entartrage résulte d'un défaut d'entretien manifeste. Un dépannage de chauffe-eau avec un compte rendu écrit permet de trancher.
• Groupe de sécurité : sa manœuvre mensuelle relève de l'entretien courant du locataire ; son remplacement pour usure revient le plus souvent au bailleur.
• Chasse d'eau qui coule à cause d'un joint de clapet ou d'un flotteur : locataire. Mécanisme complet hors d'usage par vieillissement : propriétaire.
• Évier ou lavabo bouché par des graisses ou des cheveux : locataire. Bouchon récurrent dû à une contre-pente ou à une canalisation écrasée : propriétaire.
• Colonne d'évacuation commune bouchée dans un immeuble : ni l'un ni l'autre directement, c'est le syndicat des copropriétaires qui commande l'intervention, sauf faute identifiée d'un occupant.
• Fuite sur canalisation encastrée : propriétaire, sauf dégradation causée par le locataire (perçage d'un mur, par exemple).

Plombier appelé un dimanche soir : les étapes pour ne pas avancer de frais à perte

Une fuite n'attend pas la réponse du bailleur. Le locataire doit d'abord limiter les dégâts : il en a l'obligation, et son assurance le lui reprochera s'il laisse couler. Voici l'ordre à respecter.

1. Couper l'eau au robinet d'arrêt et, si l'eau approche des prises, couper le disjoncteur.
2. Prévenir le propriétaire ou l'agence immédiatement, par téléphone puis par écrit (SMS, courriel), avec photos et heure de constat.
3. Faire intervenir un plombier si l'urgence le justifie et qu'aucune solution n'est proposée rapidement : une fuite active, une absence totale d'eau ou des WC inutilisables dans un logement qui n'en a qu'un.
4. Demander une facture détaillée qui mentionne la cause de la panne : « joint usé », « vanne d'origine corrodée », « lingettes dans le siphon »… C'est cette mention qui servira de base au remboursement.
5. Transmettre la facture au bailleur si la réparation lui incombe, en rappelant l'article 6 de la loi de 1989.

Chez Dépan'Minute, Ruben’s annonce le devis avant toute intervention et rédige une facture précise sur l'origine du problème, utile au locataire comme au propriétaire. Pour un ordre de grandeur, consultez nos tarifs de plomberie.

Dégât des eaux dans un logement loué : assurance du locataire, du bailleur ou de la copropriété

Une fuite qui endommage le logement ou celui du voisin fait entrer en jeu les assurances, indépendamment de la question de savoir qui paie le plombier.

• Le locataire a l'obligation de s'assurer contre les risques locatifs (article 7 de la loi de 1989) et doit pouvoir justifier de son attestation chaque année.
• Depuis 2018, la convention IRSI organise la gestion entre assureurs : pour un sinistre jusqu'à 5 000 € HT par local, c'est en principe l'assureur de l'occupant du local sinistré qui gère et indemnise, quel que soit le responsable.
• La recherche de fuite est prise en charge dans ce cadre par l'assureur gestionnaire, selon les règles de la convention.

Le coût de la réparation de la canalisation elle-même suit en revanche la règle locative : un tuyau corrodé par l'âge reste à la charge du propriétaire, un joint de siphon usé à celle du locataire. Le guide constat amiable et convention IRSI détaille la déclaration, et l'article sur la fuite venant du voisin du dessus couvre le cas fréquent des immeubles niçois.

Propriétaire qui ne répond pas : mise en demeure, conciliation et juge

Le bailleur a l'obligation d'effectuer les réparations qui lui incombent. S'il tarde, le locataire dispose de plusieurs leviers, à actionner dans cet ordre.

• La relance écrite puis la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en citant l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et en décrivant précisément la panne.
• La commission départementale de conciliation (CDC), gratuite, compétente notamment pour les litiges sur les réparations et la décence du logement ; elle existe dans les Alpes-Maritimes, le Var et les Alpes-de-Haute-Provence.
• Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, qui peut ordonner les travaux, autoriser le locataire à les faire exécuter aux frais du bailleur, voire réduire le loyer.

Ce que le locataire ne doit jamais faire : suspendre unilatéralement le paiement du loyer. Même face à un chauffe-eau en panne depuis des semaines, cette décision appartient au juge et l'exposerait à une procédure de résiliation du bail.

Pour un bailleur, intervenir vite reste l'option la plus économique : une fuite traitée tôt coûte une réparation, une fuite ignorée coûte un dégât des eaux.

Bailleurs de la Côte d'Azur : limiter les litiges de plomberie avec vos locataires

La plupart des désaccords naissent d'un équipement ancien dont personne ne connaît l'état. Quelques précautions évitent l'essentiel des conflits.

• Remettre un état des lieux précis sur la plomberie : âge du chauffe-eau, état des robinets, fonctionnement des évacuations, présence et accessibilité de la vanne générale.
• Remettre au locataire une fiche d'usage : emplacement du robinet d'arrêt, manœuvre du groupe de sécurité, consignes sur les lingettes et les graisses.
• Anticiper la vétusté : dans les immeubles anciens de Nice, du Vieux-Nice à la Libération, les vannes d'origine, les canalisations en plomb et les ballons de plus de quinze ans sont des pannes annoncées.
• Tenir compte de l'eau calcaire des Alpes-Maritimes et du Var, qui use cartouches, joints et résistances : un détartrage programmé coûte moins cher qu'un dépannage en urgence.
• Communiquer le numéro d'un plombier joignable à toute heure, pour que la fuite soit stoppée avant de devenir un sinistre.

Dépan'Minute travaille aussi bien pour les propriétaires bailleurs que pour les agences et les locataires, à Nice comme dans toute la région, avec la même transparence sur la cause des pannes.